Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.

Тайное общежитие

В последнее время владельцы квартир, которые хотят заработать на своем жилье, сталкивают с субарендой — когда вместо одного нанимателя там проживают 14 человек.

С подобной ситуацией, в частности, столкнулась жительница одного из поселков в Новой Москве Мария. Она сдала квартиру двоим продавцам, которые работали на строительном рынке, уроженцам Таджикистана. Поначалу мужчины исправно платили за квартиру и не вызывали никаких подозрений. Однако вскоре от соседей поступила жалоба, что кто-то повредил электрический кабель, и им пришлось несколько раз вызывать мастера. Электрик указал на то, что в соседней квартире, где проживают арендаторы, несколько раз был поврежден кабель. Мария, войдя в квартиру, с удивлением обнаружила, что жилье с дорогим ремонтом и красивой мебелью превратилось в ночлежку для семи незнакомых человек.

С такой ситуацией могут столкнуться арендодатели, которые хотят сдать квартиру по цене выше рыночной, считает владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

"Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч", — отметил Харыбин.
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо раз в месяц проверять квартиру в присутствии жильцов, советует эксперт. Также, по его словам, стоит взять с квартирантов депозит, так как это очень дисциплинирует.

"Собственник сразу способен понять, кто и в каком количестве живет, если будет проверять квартиру раз в месяц. А перед тем, как сдавать, стоит подробно обо всем его расспросить потенциальных арендаторов, получить максимум информации из открытых источников. В этом могут помочь сайт судебных приставов, или, например, соцсети", — говорит Харыбин.

Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова в свою очередь советует внимательно составлять договор аренды и прописать там, что субаренда не допускается, а также внести в документ имена всех проживающих людей с указанием их паспортных данных.

Арендатор с пропиской

Еще одна распространенное опасение при сдаче квартиры в аренду — это регистрация жильцов по месту пребывания. Возникает вопрос, как выписать их, если они съедут из квартиры. И стоит ли регистрировать их?

"Временная регистрация не так уже страшна, как кто-то полагает. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока людей получше не узнаете. По окончании времени, она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно зарегистрировать. Более того, это спасёт от многочисленных вопросов со стороны участкового и административных штрафов", — объясняет Харыбин.

Временно зарегистрированное лицо не может претендовать на вашу квартиру, указывает Глазунова. Тем не менее, стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, ведь сумма платежей меняется в зависимости от количества зарегистрированных людей. Также с особой осторожностью стоит регистрировать несовершеннолетних детей.

Снять с регистрационного учета арендаторов можно только после окончания или расторжения договора аренды (в добровольном или судебном порядке), добавляет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Без ремонта не обойтись

"Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель", — говорит Глазунова.

Бывает, что арендаторы оставляют животных в квартире — кошек, собак, рыбок, хомяков и даже хорьков. В интернете много групп в социальных сетях, где собственники пытаются найти брошенным животным новых хозяев. На этом фоне ситуации, когда жильцы съезжают раньше времени, не оплатив аренду или коммунальные платежи, уже не кажутся столь негативными, отмечает собеседница агентства.

Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя, обычно возмещается из залога, объясняет Пыпин. Если ущерб превышает стоимость залога, то он возмещается добровольно арендатором или в судебном порядке.

В свою очередь директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова рекомендует еще на моменте вселения жильцов составлять акт, в котором стоит описать состояние квартиры, полов, окон, мебели, всей бытовой техники, систем электро- и водоснабжения, всей бытовой техники.

Подобная мера сыграет решающую роль в случае, если сумма депозита не покроет нанесенный ущерб. В случае обнаружения порчи все то, что не зафиксировано при заселении и не может относиться к естественному износу, должен будет возместить арендатор, указывает Глазунова.

Страхование гражданской ответственности позволяет избежать споров о возмещении ущерба между собственником, арендатором и третьими лицами, например, если затопит квартиру ниже. В этом случае не нужно будет разбираться, произошло затопление из-за незакрытого арендатором крана (вина арендатора) или из-за некачественного смесителя, который установил собственник, говорит Пыпин.

К сожалению, страхование квартиры при сдаче в аренду оформляет только около 20% от общего количества собственников, сетует руководитель департамента аренды компании "Азбука Жилья" Роман Бабичев. В основном это дорогое жилье. Хотя именно страхование, по сего словам, можно назвать одним из обязательных условий при сдаче квартиры.