Сдаю квартиру и не плачу налоги. Что будет, если налоговая узнает?

Помогает разобраться эксперт — адвокат Ирина Калинина.

Многие владельцы квартир думают, что платить налоги со сдачи в аренду не нужно — никто же не узнает. Однако налоговые органы не так просты и с каждым годом всё лучше отыскивают таких вот хитрецов. А после взыскивают не только всю сумму, которую они задолжали, но и довольно серьезные штрафы и пени. В некоторых случаях можно даже попасть под уголовную ответственность. Давайте разбираться, как вас могут вычислить, чем грозит неуплата налога и что делать, если налоговая всё же узнала.

Как налоговая служба вычисляет тех, кто сдает квартиру в аренду

• Самый распространенный способ — обычная жалоба. Пожаловаться в налоговую могут бывший супруг, кто-то из конкурентов или просто недоброжелатель. Бывают и жалобы от соседей — особенно если арендаторы доставляют им неудобства, например, шумят или хранят громоздкие вещи в общем коридоре. В некоторых случаях жаловаться могут даже сами обиженные арендаторы — например, если вы удержали с них деньги за испорченную вещь.

Фактически любой человек может написать жалобу или в саму налоговую напрямую, или в правоохранительные органы, где сообщит, что по такому-то адресу проживают люди, которые тут не прописаны, и есть подозрение, что квартира незаконно сдается им в аренду. Представители правоохранительных органов придут с проверкой, и если поймут, что действительно что-то нечисто, сами направят информационный запрос в налоговую службу.

• Иногда налоговая может получить информацию и от управляющей компании — например, если там заметят, что в квартире серьезно увеличилось потребление воды или электроэнергии. Но тут чаще речь идет о том, что квартиру сдают не обычной семье, а, например, мигрантам, которые селятся в одной квартире.

• Еще один источник — всем известные сайты типа ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость и так далее. Если вы размещали там объявление о сдаче квартиры, но налогов с нее не платите, у ФНС могут возникнуть вопросы. А если в сделке участвовал риелтор, то выйти на вас могут после его налоговой проверки.

• Также не стоит забывать и о движении денежных средств по счетам. Если на вашу карту раз в месяц поступает определенная сумма, которая примерно соответствует месячной стоимости аренды, на это неизбежно обратит внимание банк. В налоговую он не пойдет, но если вы уже проходите налоговую проверку — например, направили заявление о получении вычета за покупку квартиры, не имея при этом официального дохода — то ФНС может запросить у банка информацию о ваших счетах. И если там будут заметны регулярные поступления, это вызовет вопросы.

• У налоговых органов также есть доступ к данным ЕГРН. И если вы владеете несколькими квартирами, налоговая может предположить, что одна из них используется для получения прибыли. Налогов при этом не платите? Инспектор вполне может вызвать вас на опрос.

В общем, вариантов достаточно много. Поэтому не стоит надеяться на то, что никто ничего не заметит.

Как проводится налоговая проверка

Нужно понимать, что налоговая не обвинит вас сразу — если к вам возникли вопросы, факт неуплаты налогов нужно сначала доказать. И чтобы это сделать, вас вызовут на опрос повесткой от ФНС по адресу прописки. Явиться вы обязаны.

В отделении инспектор налоговой задаст определенные вопросы: личные данные, где и кем работаете, размер заработной платы, куда ее вам начисляют. Далее будут узнавать уже о конкретных переводах: известен ли вам человек, от которого на ваш счет ежемесячно поступает такая-то сумма, можете ли вы пояснить, почему он ее переводит, есть ли у вас подтверждающие документы.

Если вы не можете ответить на какой-то вопрос, вызовут уже вашего жильца, который переводит деньги на карту, — так же, повесткой на опрос.

Что может грозить в случае неуплаты налогов

Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.

Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).

Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.

Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.

Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.

Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.

Налоговая узнала. Что мне делать?

Если вы получили повестку из налоговой с приглашением на опрос и подозреваете, что речь идет именно о незаконной сдаче в аренду квартиры, в первую очередь свяжитесь со своим арендатором. Узнайте, получал ли он какие-то письменные запросы, вызывали ли его уже на опрос, какие вопросы задавали. В зависимости от этой информации нужно будет выстраивать линию защиты.

Арендатора на опрос пока не вызывали? Здесь многие пытаются хитрить и просят его не раскрывать всей информации. Например, представляют ситуацию так, будто это дальний родственник приехал пожить, а деньги переводит, потому что раньше владелец квартиры одолжил ему большую сумму наличными, и теперь он её возвращает. Но нужно понимать, что это неправовой метод урегулирования вопроса.

Если же арендатор уже переговорил с налоговой, и ваша незаконная деятельность раскрыта, то легитимный способ решить проблему — подать декларации, в который вы укажите все неуплаченные налоги, заплатить штрафы и пени и прийти покаяться. В принципе, я советую поступать так, даже если переговоров арендатора с налоговой ещё не было — всегда правильнее выйти из тени. В таком случае вы избежите административного наказания, а если неуплаченная сумма высока — то и уголовного.

Что должен знать каждый человек перед тем, как сдать квартиру в аренду

Помните, что в ваших интересах всё же платить налоги и составлять договор аренды. Так вы защищаете себя и от недобросовестных жильцов, и от мстительных соседей, и от крупных штрафов.

По законам РФ налоговый резидент, который проживает в России более 183 дней в году, должен платить НДФЛ по ставке 13%. Если же вы находитесь в России меньше половины года, то ставка составляет 30%. Налог от сдачи квартиры нужно платить каждый год до 15 июля.

Вы можете снизить ставку, если зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель, указав видом деятельности сдачу в найм собственного недвижимого имущества. Если вы зарегистрируетесь как ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН), то налог составит всего 6% от суммы дохода.

В некоторых российских регионах — сегодня их 23, и список постоянно увеличивается — можно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Тогда вы сможете платить налог в размере 4% в месяц, если сдаете квартиру физическому лицу, и 6%, если арендатор — юрлицо или ИП (например, ваш арендатор — психотерапевт, и в квартире он не живет, а принимает клиентов). Такой налоговый режим доступен вам, если ваши годовые доходы не превышают 2,4 млн рублей, то есть доход от сдачи квартиры не более 200 тысяч рублей в месяц.