В России человек попадает во враждебную среду, едва за ним захлопывается китайская металлическая дверь его квартиры. Подъезд встречает надписями "А.У.Е." и "Витёк – лох!", запахом кошек (а иногда и чего похуже), банкой из-под Café Pelé, превращённой в пепельницу на грязном подоконнике, и заплёванным лифтом с прожжёнными кнопками. Выходишь из подъезда, обтираешь курткой соседский "Лексус", припаркованный прямо перед тройкой бабушек, которые примостились на руинах советской парковой скамейки, и хлюпаешь до остановки по вязкой грязи на месте бывшей детской площадки...
Знакомо?
Каждый, кому довелось гулять по дворам городов Скандинавии или Германии, знает, что там такого не бывает почти никогда, а редкие исключения кажутся чем-то невероятным. Даже районы, где живёт мигрантская беднота на пособиях, выглядят лучше наших "элитных ЖК". А поскольку в какой-нибудь Финляндии климат примерно как у нас, то даже у российских говнохранителей кончаются аргументы...
Как же так вышло? Помимо разницы в благосостоянии и в эффективности управления городами есть ещё один очень важный момент. Дело в том, что жильцы многоквартирного дома несут ответственность не только за свою квартиру, но и за свой двор и вообще всё общее имущество. У нас такое зачастую невозможно, потому что в ряде случаев жильцы даже не понимают, где кончается их двор и начинается соседний.
Мой знакомый Миша Бур, который живёт в Германии, рассказал, как с этим обстоят дела у немцев:
"На сегодняшний день я посмотрел примерно 40 квартир вживую. В 99% случаях сами дома, прилегающая территория, а также подъезды были в отличном состоянии: никакого мусора, надписей на стенах, грязи в лифтах и сожжённых кнопок. И это всё без консьержки внизу и ежедневного контроля.
Но что меня удивило больше всего – это состояние старых домов (Altbau). Некоторые из них по параметрам схожи с нашими сталинками: высокие потолки, толстые стены.
Они выглядели так, словно их построили только 30 лет назад.
Давайте разберёмся, почему в наших российских подъездах грязь, рисунки и вонь в лифтах, а в немецких – чистота и порядок. Стоит оговориться, что не во всех многоэтажных домах в России творится беспорядок. Есть очень чистые, убранные подъезды и прилегающие территории.
Разделим анализ на два важных пункта:
- Поведение людей.
- Как устроены управляющие компании и как это всё работает.
Про поведение людей можно говорить много. В некоторых случаях сами жильцы относятся халатно к подъезду, а в других домах приходящие гости наплевательски ведут себя по отношению к чужой собственности.
Про мораль и поведение людей в Германии и России говорить не будем – это отдельная тема. Давайте перейдём к пункту два и разберёмся, как устроен уход за многоквартирными домами в Германии.
Поддержание в порядке подъезда, всего дома и прилегающей территории – это вопрос материальной заинтересованности всех собственников жилья, а не только эстетического удовольствия.
Во-первых, квартиры в "здоровых" домах можно продать и сдать дороже.
Во-вторых, проще регулярно обслуживать дом (подлатать крышу, провести профилактические работы), чем довести его до такого состояния, когда поможет только замена.
В-третьих, выгодно также утеплять дома, заменять лампочки на светодиодные в подъездах, ставить датчики движения или заменить неэффективную систему отопления на центральное отопление (fernwärme) – всё это приводит к ежемесячной экономии на коммунальных платежах.
Многоквартирные дома немцев находятся в хорошем состоянии, что позитивно сказывается в долгосрочной перспективе на кошельке собственника квартиры.
В Германии нет квартирной платы, какой мы привыкли её видеть. Ежемесячные услуги, которые оплачивают собственники жилья, делятся на три группы.
- Коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, газ, вывоз мусора.
- Услуги домоуправления – частной управляющей компании (УК), которая занимается содержанием жилых домов.
- Касса дома (Rücklagen). Эти отчисления по решению жильцов управители дома тратят на капитальные нужды: ремонт фасадов, замену лифтов, создание детских площадок и т.д.
- В доме на каждую квартиру в обязательном порядке установлены счётчики света, воды и отопления (на батареях). Кстати, на батареях везде установлены регуляторы тепла.
- В Германии в целом государственная политика, устройство ЖКХ и персонализация расходов создает стимулы сокращать потребление и совершенствовать оборудование – как для поставщиков, так и для конечных потребителей коммунальных услуг.
- К обязанностям УК относится обеспечение жильцов коммунальными услугами, сбор платежей, проведение капитальных и текущих ремонтов здания.
Кстати, за электричество немцы платят отдельно. Каждый выбирает поставщика электроэнергии самостоятельно.
Про кассу дома
Во-первых, каждый платит в зависимости от размера своей квартиры. Владельцы больших квартир платят больше.
Во-вторых, платить нужно всегда: даже если на сегодняшний год никаких больших ремонтов делать не нужно, владельцы всё равно платят деньги в эту кассу. Она постоянно увеличивается. А когда приходит время капитального ремонта крыши (на 350 000 евро, к примеру), деньги тратятся из этой кассы.
Поэтому при покупке квартиры проверяется размер кассы и работы, запланированные на ближайшие годы. Порядочные риелторы предупреждают, что ожидается, к примеру, замена лифтов, денег в кассе не хватит, поэтому придется единоразово вносить 1000 евро в кассу или разбивать эти расходы на год и вносить дополнительные 90 евро в месяц в течение следующего года.
Во-вторых, управляющая компания следит за состоянием дома, обслуживает территорию, лифты, крыши и всё, что относится именно к дому. Она же информирует жильцов о том, что лифты придётся чинить в течение 2-х лет, поэтому закладывает это в ежемесячных платежах собственников жилья.
Кроме того, УК следят за чистотой подъездов, стен и лифтов. Грязь оперативно убирается, а стены, если их кто-то изрисовал, так же оперативно закрашиваются. Всё это, конечно, за счёт жильцов ;)
То есть если кто-то разбил зеркало в лифте, управляющая компания его заменит, а затем укажет расходы на работу и ремонт в ежегодном отчёте. Оплачиваться это будет из общей кассы. Поэтому жильцы и следят за тем, чтобы всё было убрано, а если кто-то делает ремонт, чтобы случайно не повредили имущество в подъезде, потому что платить за это придётся всем вместе.
Другой пример: на собрании жильцов было решено установить детскую площадку на прилегающей территории. К примеру, в кассе 200 000 евро, а площадка стоит 10 000. Все собрались, большинство решило, что площадке быть, и деньги можно потратить из кассы. Так оно и происходит.
Как проходят собрания жильцов?
Раз в год проходит собрание всех собственников жилья и представителей управляющей компании (УК). К этой дате собирается список насущных проблем, которые будут выставлены на голосование, как от УК, так и от жильцов.
По каждому вопросу люди голосуют. УК на этих собраниях как раз и озвучивает текущие проблемы в подъездах и домах, а также различные предложения. Там же жители могут выдвинуть свои инициативы или решить более личный вопрос: например, заменить ли входную дверь на более безопасную, но с таким же дизайном? Да-да, и в этом случае нужно согласие большинства жильцов, так как внешний облик двери должен быть идентичен остальным дверям.
Равно как нельзя менять и внешний облик домов и квартир в частности. Поэтому тут нет хаотично установленных кондиционеров, отличающихся дверей внутри подъезда или по-разному застеклённых балконов.
Законом даже предусмотрена процедура принудительной продажи собственности в случае, если один из собственников категорически не подчиняется правомерным решениям ТСЖ.
Размер текущего и внеочередного накопления средств, необходимых для поддержания состояния здания, определяется самим ТСЖ. Все жильцы обязаны эти средства вносить, иначе они могут быть взысканы по решению суда. Возможны ситуации, когда один из собственников не может найти необходимые средства – тогда ему остается лишь продать квартиру. Зато таким образом обеспечивается выполнение всех необходимых мероприятий по содержанию собственности.
Кстати, интересный факт. Почти у каждого дома есть правила поведения. И если квартиросъёмщик (к примеру) нарушает эти правила, хозяину квартиры сообщат об этом, и арендатор должен будет съехать (возможно, через суд и не сразу, но это другая история).
Наличие подобных правил позволяет не ждать от государства внедрения каких-то законов, а действовать более гибко и локально в рамках своего дома. Конечно, эти правила не должны нарушать законы Германии.
Это всё позволяет содержать подъезды и вообще дома в хорошем состоянии.
Сколько это стоит?
Размеры коммунальных платежей значительно отличаются в зависимости от типа жилья: но в среднем 3 евро с 1 кв. метра в месяц. Из них примерно 1 евро идёт в кассу дома.
В целом использование УК в Германии, а также личная заинтересованность владельцев квартир позволяет сохранять дома в отличном состоянии на протяжении десятилетий, а то и столетий".
Комментарии (0)