Смешно и даже опасно отрицать: мы столкнулись с трудностями планетарного масштаба. Но не менее смешно оценивать происходящее как конец света – жизнь продолжается. Давайте анализировать, как именно. Хотя бы в малом: что будет с рынком недвижимости и ценами на неё? Как действовать тем, кто по-прежнему планирует покупать? Как реагируют на COVID-19 рынки недвижимости в разных странах и чего нам ждать?
Жизнь продолжается - где-то в обычном режиме, где-то онлайн. Prian.ru собрал информацию от зарубежных коллег и экспертов, работающих с русскоязычными покупателями. Вашему вниманию – подборка из нескольких сюжетов, которые мы будем обновлять в режиме реального времени. Последнее обновление - 26.03.2020.
Вопрос № 1. Где перестали продавать, а где нет?
Сейчас продажи затруднены во многих странах мира. Но - ситуация очень разнится в зависимости от региона. Провести сделку нельзя в ведущих странах Западной Европы - там действительно карантин и серьезные ограничительные меры. В Восточной организовать, а тем более завершить процесс вполне можно. А на ключевых у наших покупателей неевропейских направлениях проблем - по крайней мере формально - нет. Приезжай и покупай.
Конечно, влияние вирусного кризиса ощутили все. В первую очередь страны, где велика доля китайских клиентов. Например, рынок Таиланда, работа на котором, кстати, не остановилась. Главными покупателями местных квадратных метров остаются сами тайцы, но, например, в Паттайе, по оценкам портала jerbit.com, каждую пятую сделку совершают клиенты из Поднебесной, а доля покупателей-иностранцев приближается к 40%.
Какой сегмент в данном примере находится в зоне риска? Заместитель руководителя исследовательского отдела Colliers International в Таиланде Фаттарахай Тавивонг заявил об «ощутимом ударе по рынку кондоминиумов». Эксперт ожидает, что объёмы продаж до конца 2020 года составят 70% от прошлогодних. По мнению Тавивонга, девелоперы должны приостановить выход на рынок новой недвижимости, увеличить период приобретения недвижимости для граждан Китая, а также искать новые рынки, например в Индии и Европе. Для того чтобы освоить непроданную недвижимость, которая уже есть на рынке, потребуется три года.
Впрочем, трудности строителей в этом случае объективно могут быть на руку покупателям.
Светлана Касаткина, Exotic Property, Таиланд:
– Пока не можем объективно оценить спад по рынку недвижимости. В середине марта обычно у нас наплыв из-за детских каникул, а в начале – всегда небольшой спад. Думаю, масштаб проблем можно будет оценить в конце месяца.
Вероятно, из-за паники в СМИ кто-то из клиентов может отменить поездку и, соответственно, покупки. Но надо понимать: вирус скоро закончится, так же как и недвижимость у моря, которой на Пхукете дефицит. Как говорят, покупать надо, когда другие продают. Думаю, можно будет воспользоваться ситуацией: если у каких-то застройщиков продажи упадут, мы сможем выторговать более выгодные условия.
Первыми влияние кризиса ощутили страны, где велика доля китайских покупателей. В том числе государства, предлагающие ВНЖ за покупку недвижимости
Государственные учреждения во многих странах перешли на удаленную работу. Это важно учитывать тем, кто находится в процессе оформления гражданства или ВНЖ. В большинтсве стран дольше будут рассматриваться все заявки – например, на Кипре с конца прошлой недели приостановили офлайн-работу миграционные офисы, осуществляющие проверку заявителей. Банки работают – только ограничивают число входящих посетителей. Те, кто находится на Кипре, могут завершить сделку. А сроки оформления резидентских бумаг на несколько недель сдвинутся.
Сергей Смоленский, Empire Property Cyprus, Кипр:
– C 18:00 24 марта до 18:00 13 апреля на Кипре вводятся ограничения на передвижения. Ты можешь выходить на улицу – в магазин, в банк, выгулять домашнее животное… Собственно и все банки работают. Правда, для операций с наличными в офисы запускают по очереди – вышло распоряжение: на одного посетителя должна приходиться площадь не менее 8 кв. м. В любом случае открыть счет или отдать на рассмотрение документы можно.
Ограничение введено в строительном секторе. 26 марта до 13 апреля остановились все стройки. До этого власти разрешали работать наплощадках исходя из того же правила: 8 кв.м. на человека.
Что касается миграционных служб... Офисы для принятия клиентов действительно закрыты – вообще закрыты все госучреждения. Но если вы не успели продлить документы или были записаны на приём на текущие даты, то разрешение на пребывание в стране продлевается без всяких штрафных санкций. Это касается всех категорий иностранцев.
Что будет дальше, как все происходящее скажется на рынке, мы не знаем. Можно только предполагать, но любые прогнозы будут от лукавого. Конечно, до середины апреля активность снизится, начнутся незапланированные каникулы. А потом… У нас все потенциальные клиенты просто переносят просмотры. Приедут как только откроют границы. Мы пока работаем в онлайн режиме.
Елена Мариничева, Moscow Sotheby’s International Realty:
– На Кипре из-за коронавируса приняты значительные меры, и государственные ведомства работают с ограниченным персоналом. Департамент гражданской регистрации и миграции закрыт для общественности, и они не будут принимать клиентов для получения биометрических данных.
Кроме того, любое лицо, заинтересованное в поездке на Кипр, должно представить справку, выданную врачами недавно (не более 4 дней назад) и подтверждающую отсутствие коронавируса, и, кроме того, человек должен будет находиться в карантине в течение 14 дней после прибытия на Кипр.
В связи со сложившейся ситуацией клиент не сможет приехать на Кипр в настоящее время до дальнейшего уведомления.
Вопрос № 2. Где перестали покупать, а где нет?
Массовое закрытие границ и отмена авиаперелётов привели к тому, что приезжать на просмотры стали реже. Всё понятно: даже те, кто «не верит» вирусной угрозе, часто физически не могут приехать на сделку. В топ-10 самых популярных у русскоязычных покупателей стран входят восемь европейских – сюда трудно (а часто невозможно) добраться. Поэтому клиенты ведут поиск и продавцы работу онлайн.
Впрочем, если процедура покупки запущена, во многих странах её вполне можно продолжать и завершать. Так, в Болгарии работают офисы, банки и госструктуры – совершить покупку можно в обычном режиме, с некоторыми ограничениями (читайте в комментариях)... Исключения – страны, где введены реальные внутренние ограничения на перемещение. Например, Испании или Италии закрыть сделку сейчас просто невозможно.
Дольше всех держали границы открытыми Турция, Таиланд и ОАЭ. Тем не менее, по данным на 24 марта, Арабские Эмираты приняли решение полностью приостановить пассажирское авиасообщение на две недели. Турция ввела ограничения на поездки из 46 стран мира, в том числе Украины и Казахстана, но России в этом списке нет. В Бангкоке на три недели закрыли торговые центры и рестораны, у приезжих требуют предоставить справку об отсутствии инфекции.
Россия со своей стороны ввела новые временные ограничения. Правительство потребовало от Росавиации обеспечить с 00.00 27 марта 2020 года полное прекращение регулярного и чартерного авиасообщения с иностранными государствами.
Юлия Гаевская, Villa Antalia, Турция:
- Ограничения в нашей работе связаны по сути только с ограничениями на полеты – туристы не могут приехать в Турцию. Собственно запретов на перемещение или на выход на работу по стране на сегодняшний день нет, но, конечно, они могут появиться в любой момент – ситуация меняется каждый день. Пока каждая компания решает что делать самостоятельно. Знаю, что многие – но не все - агентства и строительные компании отпустили своих сотрудников из офиса. А вот на площадках строительные работы продолжаются, что очень важно.
То есть формально собственно проведению сделок сейчас ничего не мешает. Число просмотров, конечно, драматически сократилось, но встретиться и показать заинтересовавший вариант реально. Хотя, на мой взгляд, сейчас даже самым бесстрашным покупателем лучше взять небольшую паузу – и прилететь в комфортном настроении, когда ситуация нормализуется.
Людмила Шабанина, New Estate, Болгария:
– В Болгарии паники нет, хотя коронавирус – доминирующая тема во всех медиаресурсах. Покупка недвижимости – дело более серьёзное, чем аренда, и изменения там происходят значительно медленнее. Собственно основная проблема связана с просмотром объектов - провести их невозможно из-за введенного карантина. Но юридически завершить покупку можно без проблем, если обе стороны согласны.
Правда текущее внутреннее ограничение связано ещё и с работой нотариусов: их число сократилось. Те же, кто работает, обслуживают в первую очередь срочные сделки – и не факт, что покупка конкретной квартиры может быть признана таковой. Приходится ждать. Другой пример: у нас должна была состояться сделка в Поморье с покупателем из Варны. Но в Варне был зафиксирован случай заражения коронавирусом, и сделки с покупателями из этого города нотариусы из других мест пока не проводят.
Понятно, что рынок замер, тем более, что все мы ограничены в перемещениях. Но уверена, что это ненадолго. Если же сделку надо завершить - повторюсь - сделать это можно.
Массовое закрытие границ, отмена авиаперелётов, введение карантина привели к резкому снижению просмотров объектов во многих странах
Марина Костина, Damlex-realty, Испания:
– У нас клиент недавно выбрал объект, мы подготовили договор о задатке, уже даже перечислены деньги на счёт. Нотариат был назначен на 23 марта. Клиент приехать не сможет, но даже если бы он находился в Испании… Нотариусы не работают, выход на улицу группами запрещён. Мы можем перевести деньги в банк, но не можем сходить туда и не можем подписать купчую; когда это удастся сделать – пока непонятно. Задаток хозяин получит после завершения карантина…
Объект покупатель в любом случае не потеряет. Нынешняя ситуация – форс-мажор, он всегда прописан в договоре. Тем более что оба собственника согласны ждать. Так что мы не унываем – просто работаем с заявками удалённо.
Конечно, когда наш внутренний карантин снимут, даже при отсутствии перелётов проблему можно будет решить с помощью доверенности. Её можно оформить и в Испании, и в посольстве на родине покупателя – безусловно, большинство наших клиентов предпочтут второй вариант.
Юлия Шаренко, Great Estate, Италия:
– Уже понятно, что мы потеряем март и апрель – это сильные месяцы, в которые обычно много просмотров. Но это же не может длиться вечно. Бренд Италии, её популярность – всё это останется, просто надо переждать, это нормальные цивилизованные меры.
К нам по-прежнему приходят заявки, люди смотрят объекты, интересуются. Конечно, все просмотры отменены. Но ещё даже до введения тотального карантина большинство клиентов отказались от поездок, так что мы были к этому готовы. Тем не менее мы не простаиваем. В нашей работе много подготовительных этапов – это подбор объектов, изучение документации, поиск новых каналов для рекламы. Обычно на них не хватает времени, но сейчас мы переключились на работу бэк-офиса.
Поэтому мы все работаем из дома – перешли на смарт-воркинг. Но общения с коллегами стало даже больше – в скайпе, вотсапе, фейсбуке. Так что мы не останавливаемся.
Алиса Зотимова, AZ Real Estate, Лондон:
- Так как в Великобритании объявлен полный локдаун, все просмотры недвижимости фактически прекратились на рынке. Ключевая причина в том, что согласно распоряжению правительства, необходимо отменить и не предпринимать никакие необязательные перемещения.
Мы видим, что и те, кто ищут квартиры, и агенты оценивают ситуацию так, что показ квартир для покупки или аренды едва ли является критическим поводом, чтобы создавать риски для общества и перемещаться. Часть агентств использует видео-сервисы, онлайн-туры для показов сейчас. Но это едва ли покрывает весь рынок. Характерно продление аренды теми, у кого сейчас истекал срок. Даже, если планировали переезд, поиск другого жилья - запрашивают продление аренды.
Вопрос № 3. На что рассчитывать арендодателям?
Можно ли считать потерянным сезон для тех, кто зарабатывает на аренде? Нет. Конечно, собственники в том же Таиланде и в мировых туристических центрах часть возможной прибыли потеряли. Но реально масштаб потерь будет понятен к середине апреля. Если ограничительные меры на основных курортных направлениях отменят, сезон можно будет спасти.
Людмила Шабанина, New Estate, Болгария:
– Мы больше сфокусированы на аренде частных апартаментов и вилл в Греции. До 1 марта всё шло очень хорошо, люди активно бронировали жильё для отдыха, а с начала марта произошёл резкий (до 70%) спад бронирований.
Наталья Ковалёва, RES Greece, Греция:
– Конечно, туристов стало заметно меньше, и от этого уже страдают Афины. В столицу люди приезжают круглогодично, так как многие хотят посмотреть город без жары и толп на улицах. И те арендные квартиры, которые в прошлом марте были забронированы на 100%, в этом году заполнены менее чем наполовину. Что касается курортов, то у них основная загрузка приходится на летний сезон, а заметная активность начинается с апреля. Поэтому в секторе частной аренды пока особых изменений нет, отмены наблюдаются лишь по организованным группам.
Денис Чернов, Phuket Luxe, Таиланд:
– По аренде апартаментов, которыми мы управляем, заметно снижение загрузки. В конце февраля средняя заполняемость квартир составляла 80%, это нормально, но обычно в феврале мы выходим на 90–95%. На начало марта загрузка была 73–74%, но второй неделе – 59%. Много отмен: на март пришлось 20–25%, причём совершались они в конце января.
Вопрос № 4. Что будет с ценами?
Самый интересный вопрос – что делать покупателям прямо сейчас? Понятно, что прилететь на сделку в большинство стран просто не получится. С другой стороны, купить можно и удалённо – по крайней мере сделать первые шаги. Здесь появляются другие соображения. Например, если объект уже выбран, стоит ли спешить с покупкой? Или, наоборот, куда лучше подождать – вдруг цены снизятся? С начала массовых запретов и ограничений прошло не так уж много времени, и давать долгосрочные прогнозы пока никто не берётся.
Ольга Мюллер, Invest-in-Germany, Германия:
– Очевидно, что будет происходить замедление сделок, уменьшатся обороты. Но я не думаю, что произойдёт какое-то снижение цен. Общеэкономические показатели просядут по всему миру – вряд ли какой-то регион будет особенно выделяться.
Возможно, сейчас вырастут шансы инвесторов – шансы получить объекты, которые для них были недоступны. Часть покупателей снизит активность, и могут появиться интересные предложения. Не думаю, что их будет больше, чем сейчас: нет предпосылок и оснований. Вся финансовая система выстроена так, чтобы выстоять в кризис. Надо использовать. Я бы посоветовала стать активным инвестором.
Алиса Зотимова, AZ Real Estate, Лондон:
– Дальше рынок будет действовать исходя из того, как себя поведет государство. Но в любом случае и арендаторы, и арендодатели плывут в одной лодке. А значит, действовать они будут слаженно. Если случится глобальный экономический спад, то, конечно, он повлияет на возможности покупателей негативно, и их активность, соответственно, снизится. Я не думаю, что продавцы будут упорствовать, не желая расставаться со своими активами в ожидании повышения цен. Пока очевидно, что нынешняя ситуация будет иметь последствия и их масштаб пока оценить довольно сложно.
Юлия Гаевская, Villa Antalia, Турция:
– Что касается возможных скидок – они в Турции были, есть и будут. Турецкие застройщики всегда готовы двигаться по цене, если понимают, что от их подвижки будет какой-то толк. Но именно общего снижения, тем более в сегменте новостроек, я бы не ждала. У застройщиков цены не падали даже после истории со сбитым самолётом. Были дешёвые предложения на вторичке, в основном от русских же собственников, которые в панике продавали…
И ещё важно понимать, что сейчас ни в Аланье, ни в Анталье нет земли под застройку, на первой-второй линиях уж точно. Купленная земля приобреталось часто за евро… То есть на рынке просто нет недвижимости, на которую цена могла бы упасть серьёзно.
Юлия Титова, Rentsale:
– Не думаю, что серьёзные покупатели ждут падения цен. Люди, кстати, отнюдь не перестали искать недвижимость за границей, даже понимая, что в ближайшие недели посмотреть объект они не смогут. Более того я вижу рост инвестиционного интереса. К сожалению, мнение «дома хорошо зарабатывать, а за границей жить» в последние дни звучит сомнительно. Даже те, кто только задумывался о необходимости стабильных вложений, активизируются, в попытках найти надёжный вариант для сохранения капитала.
А если говорить об изменениях, которые повлечёт за собой текущий кризис, то, по моему мнению, значительнее всего он скажется не на ценах, а на иммиграционных программах – причём скажется в том смысле, что власти стран, предлагающие их, решат ничего не менять. На Кипре, на Мальте, в Португалии последний месяц-два много говорили о возможных ужесточениях программ. Так вот, сейчас, я убеждена, ничего ужесточать не будут: деньги нужны будут всем.
Комментарии (4)