Интересные лайфхаки для работы по дому и на даче

«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома



Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.

Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:

1.    Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты. Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет. Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся). 

2.    Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки. Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.

3.    Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году. Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования). Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа. Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.

4.    Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье. Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали. То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.

5.    Есть ли в доме незаконная перепланировка. Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает. И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.

6.    Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%. Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо  — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе. Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.

7.    Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю). Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень). В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.

В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома? 

Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры

Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит.Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.

Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.

Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.

Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.

Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»

Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.

Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.

Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.

Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.

Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет. 

Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё. 

Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.

Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70  лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой. 

Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:

Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет. 

Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять. 

Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.

Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ

Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались. Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи. То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата. 

Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит». 

Физические и химические свойства материалов играют важную роль. Чем ближе материал к природному, тем сложнее природе с ним справиться: камень пирамиды устойчивее железобетонной панели. Только человек может помочь зданию сопротивляться: он ухаживает за ним, чинит, латает, реставрирует. В этом смысле «износ» здания — это оценка нашей способности сохранять конкретное здание и цены, которую мы готовы заплатить за это. 

За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации. 

Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались. 

Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.

 

 


Источник: «Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома
Опубликовал:
Теги: дорога ремонт история СССР архитектура дом дома о недвижимости

Комментарии (12)

Сортировка: Рейтинг | Дата
Рустам Шагбанов 
Статья очень познавательная. При Союзе, действительно, строили качественно, строго соблюдая СНиП. А в настоящее время качество новостроек оставляет желать лучшего. В Караганде несколько лет назад рухнул свежепостроеный жилой комплекс "Бесаба". Лишь по счастливой случайности никто не пострадал.
александр тарасов 
А уж как качественно строили при проклятом царизме, я живу в пятиэтажном доме 1837 года постройки, даже капремонта не было и он почему то до сих пор не рухнул.
ArkadiyGladilov Гладилов
Все построенное в советские годы отменного качества! У меня сталинская элитка 1938 года постройки - таких квартир больше не будет! На лестничной площадке танцевать можно - примерно 16 кв. метров! Потолки 3,3 метра! На полу доски толщиной 50 мм., бетонные перекрытия монолитны. Толщина внешних стен почти 1 метр. Даже в самые суровые морозы тепло, а в жару прохладно. 2 комнатная квартира площадь более 70 кв. метров, изолированный санузел, большая ванная комната. И все это было построено еще до войны! Конечно, делали капремонт, фасад по новой оштукатурили и покрасили. Всю лепнину на фасаде сами восстановили - не дом, а картинка! Он простоит еще 100 и 200 лет! На Урале дом моих предков (деревянный) простоял 250 лет! И еще бы стоял, да снесли - на том месте школы построили.
Валерий Богданов
В начале 60-х вузовский преподаватель материаловедения (такой предмет изучали на радиофакультете в Ленинградском авиационном институте ) поведал нам - студентам , что в конце 50-х годов правительство поручило институту стандартов проверить данные справочника по материалам, переизданному в 1913 году и по которому рассчитывались металлоконструкции вплоть до 1960 года . Прочностные характеристики многих сталей были занижены в 5-10 раз , т.е. с запасом на всякие неожиданности при плавке , прокате и обработке металла.Поэтому мосты и другие строения из металла , построенные более 100 лет при надлежащем уходе эксплуатируются и сегодня .
Константин Севастьянов 
Материаловедение, изучали во всех технических ВУЗах! И даже в стоматологических, где изучалось зубопротезирование... )))
Валера Ратников
Нонешние картонные из пенобетона страшновато у дороги, машина же проедет насквозь.
Сергей
Думаю , при нынешнем развитии технологий автономного жизнеобеспечения , удаленного обучения и работы будет происходить сдвиг в сторону индивидуального и малоэтажного строительства для малых групп населения - не свыше предела Данбара по численности. И этот тренд еще и подогревается нынешней эпидемией - народ будет уходить от скученной жизни в городах.
Александр Стародубцев 
Статья фуфло. Сколько архитекторов, столько и мнений. Хоть возраст у них почти одинаковый. значит учится должны были по одинаковым программам, но где то набрали косяков. Живу в доме 1936 года постройки, 4 этажном. Кап.ремонт был в 1961 году, заменили комуникации и деревяные лестницы на бетонные. После пожара в 2005 восстановили подъезд, поменяли крыщу и снова частично поменяли комуникации. Сколько он простоит?? Тетка живет в доме 1903 года постройки 4 этажном, стоит до сих пор в идеальном состоянии.
Юрий Михайлов 
Не знаю, сколько простоят современные "человейники", но архитекторов, которые такое жилье разработали, я бы приговорил жить в них без права какого-либо улучшения жилищных условий. Заодно туда переселить и начальников, разрешивший подобное строительство.
Сам обитаю в кирпичной пятиэтажке 1969 года постройки. Самое серьезное, что в ней делали - замена труб водопровода и канализации (пластик вместо стали и чугуна), электропроводки (медь вместо алюминия, сам делал), дважды - рулонного покрытия на крыше. Замена деревянных окон пластиковыми и старых батарей современным биметаллом - по желанию. "Мелочи" вроде окраски под"ездов и замены светильников не учитываю. Судя по состоянию основных конструкций, дом спокойно простоит ещё полвека.
Александр Суслин 
Дилетантизм и графомания
Дмитрий Антонов
Я живу в "народной стройке"1959 года выпуска....лестницы деревянные,полы то же,стены кирпичные,дом еще в приличном состоянии,если бы ЖКХ сделали косметический ремонт,то дому еще лет 30 ничего не будет...А,химические составляющие новых монолиток,это вообще вся таблица дядюшки Менделеева..бетон в 20-25 градусов мороза застывает,и ,что там дальше будет происходить неизвестно,за то цена ооой как кусается...
Сергей Ремнёв 
Как инженер-строитель могу точно гарантировать, что "хрущёвки" простоят ещё минимум пол-века! Даже при всех минусах закладки фундамента и прочего! Хотя, конечно, не могу ориентироваться на Анадырь, хоть условный, хоть реальный, но вот в Западной Сибири, где вырос, дома постоят ещё! Причём они не станут падать, подобно карточным домикам, а просто станут ветшать, ветшать и ветшать... Это грустно, поскольку большинство моего поколения в этих "хрущёвках" и выросло - но, что ж делать?
Написать комментарий:
Напишите ответ :
Купольные дома, которые построили за 2 часа, а простоят они целых 300 лет
Купольные дома, которые построили за 2 часа, а простоят они целых 300 лет
16
Все о работе руками 17:58 10 фев 2020
Простой «дедовский» способ переловить мышей в доме
Простой «дедовский» способ переловить мышей в доме
14
Все о работе руками 09:00 27 сен 2019
Как образуется угарный газ? Техника безопасности Как образуется угарный газ? Техника безопасности
Бой у озера Жаланашколь: сколько китайцев погибло при нападении на советских пограничников
Бой у озера Жаланашколь: сколько китайцев погибло при нападении на советских пограничников
41
Мужской журнал 09:01 18 фев 2019
Британка нашла места, где Советский Союз еще не развалился
Британка нашла места, где Советский Союз еще не развалился
0
Ваши новости 05:00 13 май 2018
120 рублей  советскими ,сколько сейчас российскими?
120 рублей советскими ,сколько сейчас российскими?
115
Ваши новости 17:02 29 янв 2019
Ошибки архитекторов, оставившие кровавый след в истории
Ошибки архитекторов, оставившие кровавый след в истории
4
Все о работе руками 22:02 30 май 2019
Сколько советских генералов бежало из немецкого плена
Сколько советских генералов бежало из немецкого плена
31
Мужской журнал 09:02 07 апр 2019
Сколько стоили мотоциклы в Советском Союзе
Сколько стоили мотоциклы в Советском Союзе
7
Авто-Тема 21:23 18 фев 2019
Сколько стоила ночь с волочковой
Сколько стоила ночь с волочковой
56
Мужской журнал 16:47 22 ноя 2017
20 доказательств того, что воры со смехом обойдут ваш дом стороной
20 доказательств того, что воры со смехом обойдут ваш дом стороной
5
Все о работе руками 11:00 09 авг 2019
Почему в СССР не прижилась идея домов-коммун, или Абсурдные фантазии советских архитекторов
Почему в СССР не прижилась идея домов-коммун, или Абсурдные фантазии советских архитекторов
6
Все о работе руками 12:00 29 дек 2019
Пророческие цитаты из "Незнайки на луне", которые я никак не ожидал увидеть в детской книге
Пророческие цитаты из "Незнайки на луне", которые я никак не ожидал увидеть в детской книге
2
Мужской журнал 12:00 Сегодня

Выберете причину обращения:

Выберите действие

Укажите ваш емейл:

Укажите емейл

Такого емейла у нас нет.

Проверьте ваш емейл:

Укажите емейл

Почему-то мы не можем найти ваши данные. Напишите, пожалуйста, в специальный раздел обратной связи: Не смогли найти емейл. Наш менеджер разберется в сложившейся ситуации.

Ваши данные удалены

Просим прощения за доставленные неудобства