Интересные лайфхаки для работы по дому и на даче

Как правильно оценить квартиру при продаже

Адекватная цена на квартиру — залог успешной и быстрой реализации жилья на вторичном рынке

Адекватная оценка стоимости квартиры при продаже — один из наиболее значимых этапов для успешного осуществления сделки. Лучше сразу взвесить все важные факты перед продажей, чтобы совершить сделку за короткий срок, а не растягивать процесс продажи жилья на месяцы, а то и годы из-за завышенной стоимости. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оценить жилье, предназначенное для продажи.

Эксперты в статье:

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Из чего исходить при оценке квартиры

При оценке квартиры на вторичном рынке обычно пользуются сравнительным методом, однако он имеет ряд особенностей. Часто собственник объекта просто заходит на интернет-площадки и смотрит, за сколько выставлены похожие объекты в его доме или районе, а затем на основании этих данных выставляет некую среднюю сумму. Однако тут есть ряд нюансов.

Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов. Исходя из официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции рядом расположенных экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов, можно сделать прогноз, как изменится цена в перспективе.

Факторы, повышающие цену квартиры:

  • средние этажи;
  • лифт в пятиэтажном доме;
  • грузовой лифт в многоэтажном доме;
  • кухня более 8 кв. м;
  • изолированные комнаты;
  • окна в квартире выходят на разные стороны;
  • наличие лоджии или балкона;
  • благоустроенная придомовая территория;
  • хорошее состояние подъезда и квартиры;
  • наличие консьержа и видеонаблюдения;
  • парковка возле дома;
  • близость парков или зеленых зон;
  • панорамный вид из окон.

Факторы, снижающие цену квартиры:

  • расположение на первом или последнем этажах;
  • наличие смежных комнат;
  • совмещенный санузел;
  • маленькая кухня;
  • плохое состояние квартиры;
  • некрасивый вид из окна;
  • близость промышленного производства или шумных улиц;
  • плохая экология района;
  • удаленность от метро.

«Во время продажи иногда приходится делать корректировку цены — как в сторону уменьшения, если квартира не находит спроса, так и увеличения, когда понятно, что квартира интересна покупателям и можно сделать «переоценку». Стоимость квартиры в итоге назначает продавец, а брокер может рекомендовать оптимальную цену», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Подводные камни сравнительного метода

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

  • сейчас на вторичке достаточно много переоцененных объектов, поэтому есть риск завышения цены. А если цена завышена, то сразу отсекается часть клиентов с меньшим бюджетом, меньше звонков и просмотров, дольше экспозиция; 
  • собственник не всегда может правильно оценить стоимость из-за эмоционального фактора. Покупателю не очень интересны эмоции продавца, платить за них он не будет. Ведь мотивация бывает такая — я тут прожил с семьей 25 лет, это родовое гнездо, поэтому прибавлю к стоимости миллион;
  • есть риск неверной оценки всех позитивных и негативных факторов ценообразования. Например, продавец может счесть, что его ремонт стоит очень дорого, и заложить его в стоимость. Ремонт не является фактором, повышающим цену, вопрос не в его наличии, а в правильном определении целевой аудитории. Например, многие покупатели хотят купить квартиру без ремонта и отделывать ее самостоятельно, на свой вкус, поэтому готовый ремонт будет, скорее, помехой. Или наоборот — продавец может не учесть какой-то фактор, повышающий цену, и получить в итоге меньшую прибыль.

Основные шаги при оценке квартиры

Первый шаг — поискать по разным агрегаторам аналогичные предложения (по площади, планировке) в конкретной локации.

Второй шаг — выделить самую дорогую и самую дешевую квартиры, посмотреть, сколько они продаются по времени. Если самая дорогая долго экспонируется, то это явно завышенная стоимость. Если самая дешевая квартира долго продается, значит, цена также не совсем адекватна рынку.

Третий шаг — обзвонить продавцов конкурентных объектов, узнать, какое состояние квартир, есть ли нюансы.

Четвертый шаг — пойти на просмотры в аналогичные объекты и лично оценить их состояние.

Пятый шаг — составить чек-лист по своей квартире с факторами, которые повышают и понижают ее стоимость. Например, к плюсам можно отнести готовность документов к сделке, красивый вид из окна, из минусов — шум от проходящих трамваев.

Шестой шаг — на основе всех факторов вывести цену.

Седьмой шаг — собрать всю информацию о своем объекте, найти все документы о праве собственности.

Восьмой шаг — подать объявление о продаже квартиры на основные интернет-площадки по купле-продаже недвижимости.

Неправильная оценка квартиры — большие хлопоты

Завышенная цена квартиры грозит тем, что недвижимость будет долго экспонироваться. Потенциальные покупатели будут приходить на просмотр, но на сделку так и не решатся. В результате продавец потеряет время и не сможет приобрести что-то лучшее. Например, квартиру в новостройке. Непопадание в рынок грозит тем, что квартира может зависнуть и не быть проданной в период, когда покупатели активны.

Заниженная стоимость тоже может затормозить продажу. Низкая цена наверняка вызовет у покупателя подозрения насчет подводных камней — например, что с документами на квартиру не все чисто. Кроме того, заниженная цена означает для продавца существенную потерю прибыли.

Лучший вариант — это средняя цена по рынку. В этом случае есть неплохой шанс быстро найти покупателя.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Однажды к нам обратились собственники трехкомнатной квартиры в относительно новом доме. Квартира обладала рядом особенностей: серьезная перепланировка (частично узаконенная, частично нет), вычурный, но уже несовременный ремонт в специфической розовой гамме. Квартиру до обращения к нам пытались продать три года, выставляя ее за 21 млн руб. при средней цене таких же объектов в этом доме 16–17 млн руб. После анализа объекта собственник согласился узаконить перепланировку, оформил все документы и снизил цену до рыночных значений. В итоге квартира была продана через полтора месяца.

 

 


Источник: Как правильно оценить квартиру при продаже
Опубликовал:
Теги: Правильно продажа анализ квартира балкон о недвижимости вторичное жилье

Комментарии (0)

Сортировка: Рейтинг | Дата
Пока комментариев к статье нет, но вы можете стать первым.
Написать комментарий:
Напишите ответ :
Как правильно прогревать АКПП при низких температурах
Как правильно прогревать АКПП при низких температурах
4
Авто-Тема 08:01 25 сен 2021
Как правильно ездить в дождь на автомобиле?
Как правильно ездить в дождь на автомобиле?
9
Авто-Тема 14:39 14 сен 2021
Линолеум с многослойной основой и рисунком под дерево: красиво, недорого и для любой квартиры Линолеум с многослойной основой и рисунком под дерево: красиво, недорого и для любой квартиры
Правильно ли вам начисляют пенсию
Правильно ли вам начисляют пенсию
4
Ваши новости 07:01 16 авг 2021
Как правильно расстреливать
Как правильно расстреливать
35
Мужской журнал 21:19 30 апр 2018
Автопром Украины оценили специалисты
Автопром Украины оценили специалисты
0
Авто-Тема 10:41 19 авг 2021
Как правильно принимать квартиру в новостройке?
Как правильно принимать квартиру в новостройке?
0
Читайте самую соль! 22:50 21 май 2018
Эксперты рассказали, как правильно тормозить на автомобиле
Эксперты рассказали, как правильно тормозить на автомобиле
8
Авто-Тема 20:38 11 май 2021
Наши привычки, от которых у иностранцев дергается глаз
Наши привычки, от которых у иностранцев дергается глаз
8
Мужской журнал 12:00 26 сен 2021
«Куплю квартиру в вашем доме». Кто и что стоит за такими объявлениями?
«Куплю квартиру в вашем доме». Кто и что стоит за такими объявлениями?
8
Все о работе руками 09:01 12 апр 2021
Как правильно принимать контрастный душ?
Как правильно принимать контрастный душ?
9
Читайте самую соль! 16:04 03 авг 2019
Что такое быстрый и медленный сон и как спать правильно
Что такое быстрый и медленный сон и как спать правильно
2
Мужской журнал 06:01 04 июл 2021
Крым на продажу
Крым на продажу
2
Ваши новости 19:59 27 июл 2021

Выберете причину обращения:

Выберите действие

Укажите ваш емейл:

Укажите емейл

Такого емейла у нас нет.

Проверьте ваш емейл:

Укажите емейл

Почему-то мы не можем найти ваши данные. Напишите, пожалуйста, в специальный раздел обратной связи: Не смогли найти емейл. Наш менеджер разберется в сложившейся ситуации.

Ваши данные удалены

Просим прощения за доставленные неудобства